Estão tentando tomar seu terreno?

Para compreender melhor o tema, inicialmente devemos entender o que significa propriedade e direito real. Sob o ponto de vista da lei, um conceito está contido no outro.

Direito real é um direito que recai sobre tudo aquilo que pode ser negociado com possibilidade de lucro e seja um bem corpóreo (material), por exemplo, um terreno ou um livro, isto é, objetos físicos. Propriedade pode ser definido como um poder que a pessoa tem ou exerce sobre essa coisa material.

Sobre imóveis

Uma das características dos bens corpóreos é que eles são claramente delimitados. Ou seja, em tese, é evidente o objeto ou a área sobre a qual o proprietário pode exercer seus direitos. Falando de imóveis, essa área limitada pelas suas extremidades deve ter esses limites estipulados em um documento próprio, devidamente registrado no respectivo cartório de registros de imóveis do local onde se situa. Estes limites definidos devem ser servem tanto para fixá-los formalmente como para reavê-los, no caso de uma perturbação por parte de terceiros.

O Código Civil ampara o direito de propriedade de forma expressa e garante ao possuidor (quem exerce um dos poderes inerentes à propriedade) a possibilidade inclusive de se manter na posse do bem ou reavê-la "por sua própria força" no caso de turbação ou esbulho (art. 1.210, § 1º).

Turbação x Esbulho — Esbulho é a ofensa ao direito de posse de forma integral, em que o bem é totalmente tomado por outra pessoa. A turbação é quando essa ofensa se dá apenas sobre parte do bem; é um esbulho parcial.

Se um imóvel for ebulhado a ação judicial possessória cabível é a de reintegração de posse, pois esta precisa ser restablecida (devolvida). Já no caso de turbação, a ação é a de manutenção da posse total, já que o possuidor perdeu a posse de apenas um pedaço do bem.

Estas ações não devem ser confundidas com a ação reivindicatória, que discute a posse do bem a partir da sua propriedade ou domínio. E isso é importante porque os tribunais brasileiros entendem que esta ação (reinvindicatória) não pode ser recebida como uma possessória (reintegração ou manutenção) e vice-versa no caso de equívoco no pedido ao juiz.

Sobre demarcação

Para diminuir as possibilidades de turbação, o mesmo Código Civil (art. 1.297) concede o direito ao proprietário de "cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural" e inclusive determina que o confinante (aquele com quem o imóvel se limita) pode ser constrangido (obrigado) a proceder junto com a demarcação entre os dois prédios e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente as respectivas despesas.

A forma de obrigar o confinante a realizar a demarcação e por meio da ação de demarcação (ou demarcatória) — actio finium regundorum —, que trata da pretensão real de exercício desse direito imobiliário. Em outras palavras, nessa ação demarcatória visa-se exatamente estabelecer tais linhas limítrofes entre as propriedades quando estas não existem fisicamente ou possam restar dúvidas quanto a sua real localização, conforme o Superior Tribunal de Justiça também já esclareceu em seus julgados.

"A ação demarcatória é a via adequada para dirimir a discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o constante no registro imobiliário." (Recurso Especial 1.984.013, DJ 30/09/2022)

Esta ação específica que tem caráter mais preventivo é sempre mais interessante do que as possessórias de natureza corretiva, uma vez que não houve ainda transtornos e prejuízos decorrentes de perturbações quanto à posse do bem. Afinal, sempre é melhor prevenir do que remediar!

A advocacia preventiva é algo não muito adotado pelas pessoas, que costumam procurar um advogado(a) somente quando o problema já ocorreu e está insuportável, mas se a ausência de demarcação de terras é o seu caso, é bom pensar a respeito.

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